Deine Vermietung, fertig gerechnet.
Betriebskosten, Mahnungen und Anlage V in einem System. Die App rechnet und schlägt vor, du gibst frei — für private Vermieter und kleine Hausverwaltungen.
Daten in Frankfurt (EU) · keine Kreditkarte · keine Bindung
- Wir ziehen deine Daten umExcel-Listen, Exporte aus deinem alten Programm, Mietverträge als PDF: Wir übertragen sie, du gibst frei.So geht der Umzug
- Rechnet, was sonst liegen bleibtBetriebskosten nach Heizkostenverordnung, Mahnläufe mit Verzugszinsen, die Anlage V nach Zeilen.Funktionen ansehen
- Kostenlos in der BetaBis 31. Januar 2027 und danach noch 12 Monate. Keine Kreditkarte, ein Abo nur mit deiner Zustimmung.Preise danach
Umzugsservice
Wechseln ohne Abtippen.
Der Wechsel scheitert selten an der neuen Software, sondern an den alten Daten. Schick uns, was du hast — so, wie es ist.
- 1Du schickst, was du hast
Excel- oder CSV-Listen, auch mit eigenen Spaltennamen, Exporte aus deinem bisherigen Programm, Mietverträge als PDF — gern als ZIP.
- 2Wir übertragen es
Wir bringen alles in die Form, die Vizoa einliest: Objekte, Einheiten, Mieter, Verträge und Eröffnungssalden.
- 3Du prüfst und gibst frei
Du siehst vor dem Anlegen, was übernommen wird, und startest den Import selbst. Angelegt wird nichts ohne dich.
In der Beta kostenlos, mit Datenschutz
- Verarbeitet als Auftragsverarbeiter nach Art. 28 DSGVO, gespeichert in Frankfurt
- Nach dem Import oder wenn du abbrichst, werden die Dateien gelöscht
- Fragen zur Übernahme klären wir direkt mit dir — ohne Warteschleife
Auch die Geschichte zieht mit: Wann die Miete zuletzt erhöht wurde und was davor galt, trägst du gleich mit ein — damit Sperrfrist und Kappungsgrenze schon bei der ersten Mieterhöhung stimmen.
Lieber selbst?
Aus Excel einfügen: Zeilen kopieren und einfügen — die Spalten werden nach ihren Überschriften zugeordnet, Fehler stehen direkt an der Zelle.
Liste hochladen: Deine Datei, so wie sie ist. Vizoa zeigt Blatt für Blatt, was erkannt wurde. Wer keine Liste hat, füllt die Vorlage aus.
Beim Start fragt Vizoa, wo deine Daten stehen, und empfiehlt den einfachsten Weg.
Funktionen
Ein Datenbestand, der mitrechnet.
Ein Vertrag erzeugt Forderungen, Zahlungen füllen das Mieterkonto, offene Posten landen im Mahnlauf, Ausgaben fließen in Abrechnung, Steuer und Cashflow. Nichts wird zweimal erfasst.
Jede Miete im Blick, jede Mahnung zur rechten Zeit.
Die App bereitet die Monatsmieten vor, du gibst frei. Den Kontoauszug liest sie ein und ordnet die Zahlungen den Verträgen zu — was offen bleibt, landet im Mahnlauf.
- Sollstellung mit Freigabe, tagesanteilig, mit Staffeln und Mietminderung
- Kontoauszug als CSV, CAMT oder MT940 — die Zuordnung lernt mit
- Mahnlauf nach deinen Fristen, mit Gebühren und Verzugszinsen nach § 288 BGB
- Mieterkonto je Vertrag mit laufendem Saldo, offenen Posten und Kaution
Die Betriebskostenabrechnung, die aufgeht.
Verbrauch, Ausgaben und Zeiträume werden vor der Berechnung geprüft. Dann rechnet die App nach Heizkostenverordnung und schreibt das Anschreiben mit deinem Briefkopf.
- Heizkosten 70/30, Warmwasser abgetrennt, Gradtagszahlen beim Nutzerwechsel
- CO2-Kosten nach Emissionsstufe des Gebäudes zwischen dir und dem Mieter geteilt
- Gutgeschrieben wird, was der Mieter gezahlt hat, nicht was gestellt war (BGH VIII ZR 156/11)
- Arbeitskosten nach § 35a EStG getrennt ausgewiesen, Frist nach § 556 BGB im Blick
Die Anlage V ohne Zettelwirtschaft.
Einnahmen kommen aus den zugeordneten Zahlungen, Ausgaben aus dem Kostenarten-Katalog mit steuerlicher Vorgabe. Am Ende steht eine Aufstellung nach den Zeilen der Anlage V.
- Einnahmen nach Zufluss, Werbungskosten je Objekt
- AfA mit Kaufpreisaufteilung, linear, degressiv oder nach § 7b
- Erhaltungsaufwand auf bis zu fünf Jahre verteilen (§ 82b EStDV)
- Verbilligte Vermietung: Quote, Prognose und Kürzung nach § 21 Abs. 2 EStG
Die Aufstellung ist eine Vorbereitung für die Steuererklärung und ersetzt keine steuerliche Beratung.
Mehr dazu
Vom Mietvertrag bis zum Brief mit deinem Kopf.
Ein Vertrag in vier Schritten, Mieterhöhung mit den Grenzen des Gesetzes, und jedes Schreiben entsteht aus den Daten, die schon da sind — als PDF im Archiv.
- Wohnraum mit Mietpreisbremse und § 551 BGB, Gewerbe mit Umsatzsteueroption
- Mieterhöhung nach §§ 558, 557b und 559 mit Sperrfrist und Kappungsgrenze
- Briefkopf mit Logo und Unterzeichner; finalisiert ist die Fassung gesperrt
- Unterlagen je Mieter und Vertrag: Schriftverkehr, Kündigung, Selbstauskunft
Die halbe Arbeit passiert nicht am Schreibtisch.
Die Übergabe machst du in der leeren Wohnung, der Blick aufs Konto passiert zwischen zwei Terminen. Keine eigene App — dieselbe Anwendung im Browser des Telefons.
- Übergabeprotokoll Raum für Raum: Zustand antippen, Foto aufnehmen
- Zählerstände vorbelegt, beim Abschluss in der Zählerhistorie
- Dasselbe Cockpit wie am Schreibtisch, kein abgespeckter Modus
Mieterportal
Mieter melden, du behältst den Überblick.
Mieter bekommen per Einladungslink einen eigenen Zugang. Jede Meldung wird bei dir zum Vorgang mit Ablauf und Zuständigkeit — der Anruf „ist meine Miete angekommen?“ bleibt aus.
- Anliegen mit Fotos, Antworten an den Mieter oder als interne Notiz
- Aus der Meldung heraus den Handwerker beauftragen — mit den Fotos des Mieters
- Der Mieter sieht sein Mietkonto, seine Dokumente und offene Anliegen
- Zählerstände meldet er selbst, du übernimmst sie in die Abrechnung
Was dir das abnimmt
Aus 228 Vorgängen im Jahr werden 12 Freigaben.
Gerechnet für 20 Einheiten. Ich nenne dir keine Stunden und keine Prozente — die wären erfunden. Was zählt, ist die Menge: was jedes Jahr anfällt, und was davon übrig bleibt.
Miete stellen
228 Sollstellungen im Jahr, 684 Buchungszeilen12 Freigaben im JahrDer Nachtlauf bereitet den Monat vor und legt ihn als Vorschlag hin — mit Staffelmiete, Mietminderung und Tagesanteil bei Ein- und Auszug. Du prüfst und gibst frei.
Zahlungen zuordnen
228 Eingänge, 684 Zuordnungen auf offene Forderungen12 Kontoauszüge einlesenDer Bankimport liest CSV, CAMT und MT940, erkennt den Vertrag an IBAN, Vertragsnummer oder Name und merkt sich den Zahler. Ab dem zweiten Auszug ist fast alles gelernt; die Verteilung auf die offenen Forderungen läuft nach FIFO.
Rückstände verfolgen
684 Forderungen auf Fälligkeit und Mahnstufe prüfenEine Liste, ein LaufDer Mahnlauf zeigt, wer mahnfähig ist, in welcher Stufe und seit wie vielen Tagen — mit Gebühr und Verzugszinsen nach § 288 BGB. Die Schreiben entstehen als Stapel, die Einzel-PDFs wandern von selbst ins Archiv.
Betriebskosten abrechnen
19 Abrechnungen, je nach Schlüssel getrennt gerechnetBerechnen, prüfen, verschickenDie Verteilung folgt der Heizkostenverordnung (70/30, Warmwasserabtrennung, Gradtagszahlen), zieht den CO2-Anteil des Vermieters vorweg ab und schreibt die geleisteten statt der vereinbarten Vorauszahlungen gut. Die Datenprüfung sagt vorher, was fehlt.
Anlage V ausfüllen
Belege sortieren, Summen bilden, Abschreibung fortschreibenZeilen sind gefülltEinnahmen nach Zuflussprinzip, Werbungskosten nach Abflussprinzip, AfA monatsgenau — dazu die Kürzung bei verbilligter Vermietung nach § 21 Abs. 2 EStG und die Verteilung von Erhaltungsaufwand nach § 82b EStDV. Jede Zeile lässt sich bis zum einzelnen Beleg aufklappen.
Fristen im Blick behalten
Selbst daran denken — oder es vergessenEine Mail an WerktagenDie Zwölfmonatsfrist des § 556 Abs. 3 BGB, die Zustimmungsfrist einer Mieterhöhung, eine zugestellte Kündigung ohne Rücklauf, ein offener Sollstellungsvorschlag: Was ansteht, kommt morgens per Mail. Steht nichts an, kommt keine.
Der Rest ist nicht weg, sondern entschieden: Du gibst frei, du prüfst, du unterschreibst. Die App schlägt vor und rechnet — was sie dabei nicht kann, steht weiter unten.
Preise
Je Einheit. Nicht je Nutzer.
Während der Beta ist alles kostenlos — diese Preise gelten erst danach, und auch dann erst nach deiner ausdrücklichen Zustimmung. Wer jetzt dabei ist, nutzt Vizoa nach dem Ende der Beta noch 12 Monate kostenlos — die Beta läuft bis 31. Januar 2027, gratis bleibt es also bis 31. Januar 2028.
Während der Beta
Kostenlos
Ohne Kreditkarte, ohne Kündigungsfrist, ohne Begrenzung der Einheiten.
Danach
12 Monate gratis
Wer jetzt dabei ist, nutzt Vizoa nach dem Ende der Beta ein volles Jahr weiter, ohne zu zahlen.
Und dann
Nur mit Zustimmung
Aus der Beta wird nie versehentlich ein Abo. Es kostet erst, wenn du ausdrücklich zustimmst.
Frei
kostenlos
Für die erste Wohnung oder das Zweifamilienhaus.
Vermieter
1,90 € je Einheit / Monat
Für den eigenen Bestand, vom Mehrfamilienhaus aufwärts.
Portfolio
2,90 € je Einheit / Monat
Für mehrere eigene Bestände und ein Team, das daran arbeitet.
Sicherheit und Datenschutz
Deine Daten bleiben deine Daten.
Alle Daten liegen in einem Rechenzentrum in Frankfurt am Main. Jede Zeile in der Datenbank ist an deine Organisation gebunden, Zugriffe laufen über Rollen und feingranulare Rechte bis auf Objektebene.
- Zugriffsschutz auf Datenbankebene für jede Tabelle und jedes Dokument
- Rollen Eigentümer, Admin, Mitarbeiter, Lesezugriff; Objektzugriff je Mitglied
- Mieter sehen ausschließlich ihr eigenes Mietverhältnis
- Prüfprotokoll mit Filter und Suche: wer wann was geändert hat, mit Betrag und Grund
Wer dahintersteht
Gebaut von jemandem, der die Arbeit kennt.
Drei Jahre in der Immobilienwirtschaft: Sollstellungen, Betriebskostenabrechnungen, Mahnläufe und die Fristen dazwischen kenne ich aus der täglichen Arbeit, nicht aus einer Anforderungsliste. Dazu vier Jahre mit SAP, zuletzt als Senior Consultant bei einem großen IT-Beratungsunternehmen.
Beides zusammen ergibt den Blick, auf den es ankommt: dass eine Buchung nicht für sich steht, sondern an einem Beleg hängt, der an einem Vertrag hängt, aus dem eine Frist folgt. Genau so ist Vizoa gebaut — deshalb rechnet die App die Heizkostenverordnung, die Kürzung bei verbilligter Vermietung und die Zwölfmonatsfrist des § 556 Abs. 3 BGB selbst, statt sie dir zu überlassen.
- Drei Jahre in der Immobilienwirtschaft — die Abläufe aus der Praxis
- Vier Jahre SAP, zuletzt als Senior Consultant in der IT-Beratung
- Antwort vom Entwickler selbst, keine Warteschleife
Grenzen
Und das kann sie nicht.
Vier Dinge fehlen nicht, weil noch keine Zeit war — sie gehören nicht hierher. Steht dein Fall dabei, sparst du dir den Import.
Keine WEG-Verwaltung
Wirtschaftsplan nach § 28 WEG, Einzelabrechnung, Erhaltungsrücklage als Vermögen und die Beschlusssammlung nach § 24 Abs. 7 WEG gibt es nicht. Eine Hausgeldabrechnung, die du als Vermieter bekommst, kannst du erfassen — eine als Verwalter erstellen nicht.
Keine KI, die für dich entscheidet
Die App rechnet, prüft und schlägt vor — freigegeben wird von dir. Das ist eine Entscheidung, keine Lücke: Wer eine Kündigung verschickt oder eine Abrechnung bucht, soll wissen, dass er es war.
Keine Rechts- und keine Steuerberatung
Die App erzeugt Dokumente nach den Regeln, die im Gesetz stehen, und weist auf Fristen hin. Ob eine Kündigung trägt oder eine Abschreibung anerkannt wird, entscheidet sie nicht. Im Zweifel fragst du Anwalt oder Steuerberater — und die App liefert die Zahlen dafür.
Kein automatischer Bankabruf
Kontodaten nach PSD2 abzurufen setzt eine BaFin-Erlaubnis voraus oder einen lizenzierten Anbieter, dessen Zustimmung alle 90 Tage erneuert werden muss. Der Kontoauszug als CSV-, CAMT- oder MT940-Datei liefert dieselben Daten ohne das.
5 Plätze, bis 31. Januar 2027.
Alle Module sind nutzbar, und du arbeitest mit deinem echten Bestand — nicht mit einer Demo. Dafür erwarte ich Rückmeldungen, wenn etwas hakt. Die Plätze sind absichtlich wenige: Fünf Vermieter, die wirklich damit arbeiten, bringen mehr als fünfzig Registrierungen ohne Bestand.
Woran ich sie messe
Nicht am Kalender, sondern daran, ob diese drei Dinge einmal wirklich passiert sind:
- Ein Bestand ist vollständig importiert und ein Monatszyklus selbst gefahren — Sollstellung, Zahlungseingänge, Mahnlauf, ohne dass ich dabei helfen musste.
- Eine Betriebskostenabrechnung ist aus Vizoa heraus verschickt worden und beim Mieter unbeanstandet geblieben — das ist der Punkt, an dem Verwaltungssoftware scheitert.
- Eine Anlage V ist in eine echte Steuererklärung eingegangen und vom Steuerberater des Vermieters durchgewunken worden.
Was Beta heißt: Die Oberfläche ändert sich laufend, und es können Fehler auftreten. Deine Daten liegen in Frankfurt und lassen sich jederzeit als Excel-Mappe exportieren oder vollständig löschen. Wichtige Dokumente solltest du bis zum Ende der Beta zusätzlich selbst ablegen.
Nach der Registrierung legst du deine Organisation an und kannst sofort Objekte erfassen. Erst fragen? Schreib mir.