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Kostenloser Rechner

Mieterhöhung berechnen: wie viel und ab wann.

Vergleichsmiete mit Kappungsgrenze, Indexmiete oder Modernisierung — der Rechner zeigt die höchstzulässige Miete, den frühesten Zugang des Schreibens, die Zustimmungsfrist und den Tag, ab dem die neue Miete gilt.

Ohne Anmeldung · rechnet in deinem Browser, nichts wird gespeichert · Rechtsstand: BGB in der geltenden Fassung, geprüft am 19.10.2026

Ergebnis

Das Ergebnis erscheint, sobald die Angaben vollständig sind.

  • Heutige Nettokaltmiete
  • Seit wann die heutige Miete gilt
  • Ortsübliche Vergleichsmiete
  • Erhöhung wegen Modernisierung seit dem Stichtag? (ja/nein)
Was der Rechner nicht prüft
  • Preisgebundener Wohnraum (Sozialwohnung): Dort gilt die Kostenmiete (§ 10 WoBindG bzw. Landesrecht), nicht § 558 BGB.
  • Ein vertraglicher Ausschluss der Mieterhöhung (§ 557 Abs. 3 BGB) — etwa eine feste Laufzeit mit fester Miete.
  • Kürzungsbeträge aus öffentlichen Fördermitteln, die vom Jahresbetrag abzuziehen sind (§ 558 Abs. 5 BGB).
  • Ob die Vergleichsmiete richtig ermittelt ist. Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, gehören seine Werte immer ins Schreiben (§ 558a Abs. 3 BGB).
  • Landesfeiertage am Wohnort des Mieters bei der Zustimmungsfrist (§ 193 BGB) — berücksichtigt sind nur die bundesweiten.

Ein Rechenmuster, keine Rechtsberatung. Es rechnet mit den Angaben, die du einträgst, nach dem BGB in der Fassung, die am 19.10.2026 galt — einschließlich § 559f für Wärmepumpen (seit 29.07.2026). Die geplante Mietrechtsreform (Regierungsentwurf, BT-Drucksache 21/6807, u. a. zur Indexmiete) ist noch nicht in Kraft und nicht eingerechnet. Ob eine Erhöhung im konkreten Mietverhältnis zulässig ist, hängt an Umständen, die der Rechner nicht kennt — im Zweifel klärt das eine Anwältin oder ein Haus- und Grundbesitzerverein.

In Vizoa erstellst du das Schreiben fertig.

Aus dem Mietvertrag heraus: Vizoa kennt die letzte Erhöhung und die Miete vor drei Jahren, rechnet Termine und Grenzen selbst und setzt Begründung, Rechnung und Fristen ins Schreiben. Die Zustimmung des Mieters trägst du ein — erst dann wird die neue Miete übernommen.

Testzugang anlegen Was Vizoa kann

So wird gerechnet

Drei Wege zu einer höheren Miete.

§§ 558–558b BGB

Vergleichsmiete

Die Miete steigt bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, begrenzt durch die Kappungsgrenze. Der Mieter muss zustimmen; das Verlangen ist in Textform zu begründen — mit Mietspiegel, Vergleichswohnungen, Gutachten oder Mietdatenbank.

Im Ratgeber nachlesen

§ 557b BGB

Indexmiete

Ist eine Indexmiete vereinbart, folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex. Die Anpassung ist in Textform zu erklären, mit der Änderung des Index und dem neuen Betrag; sie braucht keine Zustimmung.

§§ 559–559b BGB

Modernisierung

Acht Prozent der umlagefähigen Kosten im Jahr, abzüglich Instandhaltungsanteil und Zuschüssen. In sechs Jahren höchstens 3 € je m², bei einer Miete unter 7 € je m² höchstens 2 €; beim Einbau einer Heizung höchstens 0,50 €. Für eine Wärmepumpe ohne Nachweis einer Jahresarbeitszahl von 2,5 zählt nur die Hälfte der Kosten.

Im Ratgeber nachlesen

Häufige Fragen

Wie oft darf die Miete steigen?

Bei der Vergleichsmiete darf das Verlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung zugehen, und wirksam wird es frühestens fünfzehn Monate danach. In drei Jahren darf die Miete höchstens um 20 Prozent steigen, in Gemeinden mit Verordnung um 15 Prozent — und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete. Erhöhungen wegen Modernisierung und Betriebskosten zählen dabei nicht mit.

Ab wann gilt die neue Miete?

Bei der Vergleichsmiete vom Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang an, wenn der Mieter zustimmt. Bei der Indexmiete vom Beginn des übernächsten Monats nach Zugang an, frühestens ein Jahr nach der letzten Anpassung. Nach einer Modernisierung vom Beginn des dritten Monats nach Zugang an — sechs Monate später, wenn die Maßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt war oder die Erhöhung die angekündigte um mehr als zehn Prozent übersteigt.

Gilt in meiner Gemeinde die Kappungsgrenze von 15 Prozent?

Das legt jedes Bundesland in einer Kappungsgrenzenverordnung fest; sie listet die Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt. Steht deine Gemeinde nicht darin, gilt die Grenze von 20 Prozent. Weißt du es nicht, rechnet der Rechner vorsichtig mit 15 Prozent und zeigt die 20 Prozent daneben.

Was passiert, wenn der Mieter nicht zustimmt?

Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit. Stimmt er bis dahin nicht zu, bleibt dem Vermieter die Klage auf Zustimmung, und zwar binnen drei weiterer Monate (§ 558b Abs. 2 BGB). Indexanpassung und Modernisierungserhöhung brauchen keine Zustimmung.

Werden meine Eingaben gespeichert?

Nein. Der Rechner rechnet vollständig in deinem Browser. Die Zahlen werden weder übertragen noch gespeichert, und es gibt kein Formular, das sie abschickt.