§§ 555c, 559, 559a, 559b BGB
Modernisierungsumlage nach § 559 BGB
Nach einer Modernisierung darf die Jahresmiete um acht Prozent der aufgewendeten Kosten steigen — abzüglich Instandhaltungsanteil und Fördermitteln, und gedeckelt auf drei Euro je Quadratmeter in sechs Jahren.
Die Rechnung
Umlagefähig sind acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten, bezogen auf das Jahr. Abzuziehen ist der Anteil, der ohnehin als Erhaltungsaufwand angefallen wäre (§ 559 Abs. 2), sowie Zuschüsse und zinsverbilligte Darlehen (§ 559a).
Beispiel: 30.000 Euro Baukosten, davon 6.000 Euro Instandhaltungsanteil und 4.000 Euro Förderung. Umlagefähig sind 20.000 Euro, davon acht Prozent sind 1.600 Euro im Jahr — also 133,33 Euro im Monat mehr Kaltmiete.
Die Kappung
Innerhalb von sechs Jahren darf sich die Miete durch Modernisierungen um höchstens drei Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen; lag die Miete vor der Erhöhung unter sieben Euro je Quadratmeter, sind es höchstens zwei Euro (§ 559 Abs. 3a).
Die Grenze bezieht sich auf die Erhöhung, nicht auf die Miete — und frühere Modernisierungserhöhungen aus den letzten sechs Jahren verbrauchen sie mit. Beispiel: 560 Euro auf 80 Quadratmeter sind genau 7,00 Euro je Quadratmeter, es gilt also die Drei-Euro-Grenze; ein Euro weniger Miete, und es wären zwei Euro.
Ankündigung, Wirksamkeit, Härte
Anders als bei § 558 ist keine Zustimmung nötig: Die Erhöhung wird durch einseitige Erklärung in Textform geltend gemacht und ist ab dem Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang geschuldet (§ 559b Abs. 1 und 2).
War die Maßnahme nicht ordnungsgemäß nach § 555c angekündigt oder übersteigt die Erhöhung die Ankündigung um mehr als zehn Prozent, verschiebt sich die Wirksamkeit um sechs Monate.
Der Mieter kann einen Härteeinwand erheben (§ 555d Abs. 3), wenn die Erhöhung für ihn eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet. Darauf ist er hinzuweisen.
So rechnet Vizoa das
Vizoa rechnet umlagefähigen Betrag, Jahresbetrag und Monatsbetrag mit, während man die Zahlen eingibt, und zeigt den verbleibenden Spielraum der Kappungsgrenze in Euro je Quadratmeter. Über acht Prozent nimmt die App nichts an. Das Schreiben enthält die Rechentabelle, den Nachweis je Quadratmeter, die Frist und den Härtefallhinweis. Ist die Maßnahme nicht angekündigt worden, weist die App auf die Verschiebung um sechs Monate hin — das Datum setzt man selbst.
Funktionen ansehenPasst dazu
Dieser Text erklärt die Rechtslage allgemein und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Ob eine Regel in einem konkreten Mietverhältnis greift, hängt an Umständen, die hier niemand kennt — im Zweifel klärt das eine Anwältin oder ein Steuerberater.
Stand: 28.09.2026