Mieterhöhung nach § 558 BGB: Fristen und Kappungsgrenze

Ein Erhöhungsverlangen ist frühestens zulässig, wenn die Miete seit fünfzehn Monaten unverändert ist — gestellt werden darf es nach zwölf Monaten, wirksam wird es frühestens nach fünfzehn.

Hinzu kommt die Überlegungsfrist: Die erhöhte Miete ist erst vom Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens an geschuldet. Geht das Schreiben im September zu, ist der 1. Dezember der früheste Termin. Bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang kann der Mieter zustimmen (§ 558b Abs. 1).

Innerhalb von drei Jahren darf sich die Miete um höchstens 20 Prozent erhöhen. Bezugspunkt ist die Miete drei Jahre vor dem Wirksamwerden der Erhöhung, nicht die heutige. In Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt eine Grenze von 15 Prozent; welche Gemeinden das sind, legt die Landesregierung durch Verordnung fest.

Beispiel: 612 Euro Kaltmiete vor drei Jahren, Kappungsgrenze 20 Prozent — die Miete darf auf höchstens 734,40 Euro steigen. Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete darunter, ist sie die Obergrenze: Über die Vergleichsmiete hinaus geht es nie.

Das Verlangen ist in Textform zu erklären und zu begründen (§ 558a) — üblich sind der Mietspiegel, drei Vergleichswohnungen, ein Sachverständigengutachten oder eine Auskunft aus einer Mietdatenbank.

Ohne Zustimmung des Mieters wird die Erhöhung nicht wirksam. Stimmt er nicht zu, bleibt dem Vermieter die Klage auf Zustimmung, und zwar binnen drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist (§ 558b Abs. 2).

Während einer vereinbarten Staffelmiete ist eine Erhöhung nach § 558 ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2), ebenso während einer Indexmiete für die Dauer der Bindung (§ 557b Abs. 2).