Vermietung unter der ortsüblichen Miete und § 21 Abs. 2 EStG

Beträgt das Entgelt mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, gilt die Vermietung als vollentgeltlich — die Werbungskosten sind ungekürzt abziehbar.

Liegt es unter 50 Prozent, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen; abziehbar ist nur der entgeltliche Anteil.

Zwischen 50 und 66 Prozent kommt es auf eine Totalüberschussprognose an: Fällt sie positiv aus, bleibt der volle Abzug; fällt sie negativ aus, wird anteilig gekürzt.

Verglichen wird die ortsübliche Warmmiete, also die Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Betriebskosten — nicht die Kaltmiete allein.

Beispiel: 420 Euro für eine Wohnung mit 72,5 Quadratmetern, ortsübliche Warmmiete 773 Euro. Das sind 54,34 Prozent — der Bereich zwischen 50 und 66 Prozent. Ist die Überschussprognose negativ, sind 54,34 Prozent der Werbungskosten abziehbar.

Gekürzt werden nicht nur die laufenden Werbungskosten, sondern auch die Abschreibung. Beides gehört zu den Aufwendungen, die mit den Einnahmen zusammenhängen.

Beispiel: 12.500 Euro Werbungskosten einschließlich AfA, abziehbar 60 Prozent — das sind 7.500 Euro, nicht etwa 60 Prozent nur der laufenden Kosten.