Die Mietkaution nach § 551 BGB

Bei Wohnraum darf die Sicherheit das Dreifache der Miete ohne Betriebskosten nicht übersteigen (Abs. 1). Maßgeblich ist die Nettokaltmiete, nicht die Warmmiete — bei 600 Euro kalt sind das höchstens 1.800 Euro.

Der Mieter darf in drei gleichen Monatsraten zahlen; die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig (Abs. 2). Eine Vereinbarung, die eine Zahlung in einer Summe verlangt, ist insoweit unwirksam.

Im Gewerbemietrecht gilt diese Grenze nicht. Dort ist die Höhe der Sicherheit frei vereinbar.

Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen, und zwar zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz (Abs. 3). Die Erträge stehen dem Mieter zu; sie erhöhen die Sicherheit.

Gerechnet wird auf den tatsächlich vorhandenen Bestand, zeitanteilig. Wer im Oktober einzieht und die Kaution in Raten zahlt, bekommt keine Zinsen für Januar bis September. Beispiel: 1.500 Euro liegen 356 Tage, weitere 1.500 Euro 184 Tage — der gewichtete Bestand beträgt 2.219,18 Euro, bei 1,5 Prozent sind das 33,29 Euro Zinsen für das Jahr.

Weil die Zinsen die Sicherheit erhöhen, verzinsen sie sich im Folgejahr mit.

Eine feste Frist für die Abrechnung der Kaution nennt das Gesetz nicht; dem Vermieter wird eine angemessene Überlegungszeit zugestanden. Ein Teil darf zurückbehalten werden, solange eine Betriebskostenabrechnung noch aussteht.

Schadensersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren dagegen sehr schnell: in sechs Monaten nach Rückgabe der Wohnung (§ 548 Abs. 1 BGB). Für Mietrückstände gilt diese kurze Frist nicht.