Kündigungsfristen bei Wohn- und Gewerberaum

Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig (§ 573c Abs. 1). Für den Vermieter verlängert sich die Frist nach fünf Jahren seit der Überlassung auf sechs und nach acht Jahren auf neun Monate; für den Mieter bleibt es bei drei Monaten.

Der dritte Werktag ist die Stelle, an der es in der Praxis schiefgeht: Fällt er auf einen Feiertag, verschiebt sich der Stichtag. Der Samstag zählt bei dieser Frist als Werktag, der Sonntag nicht.

Eine Kündigung des Vermieters braucht ein berechtigtes Interesse und eine Begründung im Schreiben (§ 573). Auf die Möglichkeit des Widerspruchs nach §§ 574 ff. ist hinzuweisen (§ 568 Abs. 2).

Für Geschäftsräume gilt § 580a Abs. 2: Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig. Das ist regelmäßig eine deutlich längere Frist als bei Wohnraum.

Der Kündigungsschutz des Wohnraummietrechts gilt hier nicht: Weder braucht es ein berechtigtes Interesse noch eine Begründung, und einen Widerspruch nach § 574 gibt es nicht. Bei einem befristeten Vertrag ist die ordentliche Kündigung von vornherein ausgeschlossen.

Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete oder insgesamt mit zwei Monatsmieten in Verzug ist (§ 543 Abs. 2 Nr. 3).

Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird (§ 543 Abs. 2 Satz 2) — und bei Wohnraum außerdem, wenn die Rückstände binnen zweier Monate nach Zustellung der Räumungsklage ausgeglichen werden (Schonfrist, § 569 Abs. 3 Nr. 2). Darauf ist im Schreiben hinzuweisen.

Deshalb wird neben der fristlosen regelmäßig hilfsweise ordentlich gekündigt: Die Schonfristzahlung räumt die fristlose Kündigung aus, die ordentliche nicht ohne Weiteres.

Die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum bedarf der schriftlichen Form (§ 568 Abs. 1). Das heißt: ausdrucken, eigenhändig unterschreiben, im Original zustellen. Eine E-Mail genügt nicht, und eine einfache elektronische Signatur ersetzt die Schriftform nicht.

Für Geschäftsräume schreibt das Gesetz keine Form vor — aus Beweisgründen und wegen § 550 BGB ist die Schriftform dort trotzdem der übliche Weg.