Die Zwölfmonatsfrist der Betriebskostenabrechnung

Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Rechnet man über das Kalenderjahr ab — was der Regelfall ist —, endet die Frist für das Jahr 2025 am 31. Dezember 2026.

Maßgeblich ist der Zugang beim Mieter, nicht das Datum auf dem Schreiben und nicht der Tag, an dem die Abrechnung erstellt wurde. Eine am 30. Dezember zur Post gegebene Abrechnung wahrt die Frist in aller Regel nicht.

Nach Ablauf der Frist kann der Vermieter eine Nachforderung nicht mehr geltend machen. Die Ausnahme steht in Satz 3: Sie gilt nicht, wenn er die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat — etwa wenn ein Versorger seine Jahresrechnung nachweislich zu spät geschickt hat.

Ein Guthaben muss er dagegen auch verspätet auszahlen. Die Frist schützt den Mieter vor späten Forderungen; sie ist kein Grund, ihm sein Geld vorzuenthalten. Deshalb lohnt sich eine verspätete Abrechnung fast immer — nur eben ohne die Nachzahlung.

Umgekehrt hat auch der Mieter eine Frist: Einwendungen gegen die Abrechnung muss er dem Vermieter spätestens zwölf Monate nach deren Zugang mitteilen (Satz 5). Danach kann er sie nicht mehr geltend machen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten.

Um Einwendungen prüfen zu können, darf er die Belege einsehen. Das folgt aus dem Anspruch auf Rechenschaft nach § 259 BGB und ist nicht davon abhängig, dass die Abrechnung Fehler erkennen lässt.