BGH, Urteil vom 12.12.2012 — VIII ZR 156/11

In die Abrechnung gehören die geleisteten Vorauszahlungen

In der Betriebskostenabrechnung sind die tatsächlich gezahlten Vorauszahlungen einzustellen, nicht die vereinbarten. Wer das verwechselt, weist eine zu niedrige Nachzahlung aus und mahnt die Rückstände danach doppelt.

Der Unterschied

Vereinbart sind die Vorauszahlungen, die im Mietvertrag stehen — zwölf mal 90 Euro sind 1.080 Euro im Jahr. Geleistet ist, was davon auch auf dem Konto angekommen ist. Hat der Mieter sechs Monate nicht gezahlt, sind das 540 Euro.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass in die Abrechnung die geleisteten Zahlungen gehören. Mit der Abrechnung kann der Vermieter rückständige Vorauszahlungen nicht mehr als solche verlangen, sondern nur noch den Saldo aus der Abrechnung.

Warum es in der Summe trotzdem stimmt — und trotzdem falsch ist

Beispiel: 1.150 Euro Kosten, 1.080 Euro vereinbart, 540 Euro geleistet. Wer mit den vereinbarten Zahlungen rechnet, weist 70 Euro Nachzahlung aus und hat daneben 540 Euro offene Vorauszahlungen. Wer richtig rechnet, weist 610 Euro aus. Am Ende schuldet der Mieter in beiden Fällen 610 Euro.

Der Unterschied liegt nicht in der Summe, sondern darin, was gefordert wird. Im ersten Fall stehen die alten Vorauszahlungen weiter offen und laufen durch das Mahnwesen mit — obwohl der Anspruch darauf mit der Abrechnung erloschen ist. Das Schreiben nennt außerdem eine Zahl, die der Mieter nicht nachvollziehen kann.

Vorauszahlungen anpassen

Nach einer Abrechnung darf jede Seite die Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB). Angemessen ist das Ergebnis der letzten Abrechnung — ein pauschaler Sicherheitsaufschlag ist davon nicht gedeckt.

Beispiel: Sind über das Jahr 2.433,47 Euro Kosten angefallen, ergibt das rund 202,79 Euro im Monat. Die Anpassung wirkt für die Zukunft, nicht rückwirkend.

So rechnet Vizoa das

Vizoa schreibt die geleisteten Vorauszahlungen gut und weist die vereinbarten daneben aus, wenn beide auseinanderfallen. Beim Festschreiben löst die App die offenen Vorauszahlungsforderungen des Zeitraums auf, damit der Mahnlauf sie nicht ein zweites Mal verfolgt — das Mieterkonto bleibt in der Summe gleich. Das Schreiben sagt dazu, dass die nicht gezahlten Vorauszahlungen im Ergebnis enthalten sind. Für die Anpassung nach § 560 Abs. 4 schlägt die App den Monatsbetrag aus dem Abrechnungsergebnis vor, getrennt nach Betriebs- und Heizkosten.

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Dieser Text erklärt die Rechtslage allgemein und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Ob eine Regel in einem konkreten Mietverhältnis greift, hängt an Umständen, die hier niemand kennt — im Zweifel klärt das eine Anwältin oder ein Steuerberater.
Stand: 28.09.2026